UUM Repository

Packeer Mohamed, Syed Sultan Bee

Inspirasi Kisah Nurly Sahirah / Transformasi Sikap Kita Terhadap Al-Quran

Omar, Rusdi

Inisiatif Baharu Utamakan 'Periuk Nasi' Rakyat, Lindungi Fiskal Negara

Abdul Razak, Muhammad Afifi

Reformasi Kongsi Hasil Persekutuan, Negeri Seimbangkan Pembangunan

Kerjasama Pusat, Negeri Perlu Pendekatan Baharu

Md Dahlan, Nuarrual Hilal

Academic rigour, journalistic flair
Nuarrual Hilal Md Dahlan
School of Law, Universiti Utara Malaysia
  
Languages
Bahasa Indonesia
English
DOI
https://doi.org/10.64628/AAN.aft3ayfuq
https://theconversation.com/malaysia-perlu-lakukan-reformasi-hukum-agar-shenzhen-asean-bisa-sukses-263450
Kawasan Ekonomi Khusus Johor–Singapura (Johor-Singapore Special Economic Zone/ JS-SEZ)
digadang-gadang akan jadi perbincangan di kawasan Asia Tenggara.
Diluncurkan pada Januari 2025, inisiatif lintas batas ini menggabungkan lahan dan tenaga kerja
Malaysia dengan modal serta konektivitas Singapura. Tujuannya untuk jadi pusat perdagangan,
talenta, dan teknologi kawasan di masa depan.
Panorama malam hari di Johor Bahru Roninjin/Shutterstock
Malaysia perlu lakukan reformasi hukum agar ‘Shenzhen’
ASEAN bisa sukses
Published: August 20, 2025 7.18am BST
 
8/21/25, 5:52 PM Malaysia perlu lakukan reformasi hukum agar ‘Shenzhen’ ASEAN bisa sukses
https://theconversation.com/malaysia-perlu-lakukan-reformasi-hukum-agar-shenzhen-asean-bisa-sukses-263450 1/5
KEK ini diharapkan bisa mempererat hubungan menuju regionalisme Asia Tenggara. Kawasan
khusus ini disebut-sebut berpotensi menjadi Shenzhen-nya ASEAN yang akrab disapa Silicon Valley-
nya Cina.
Namun, ada tantangan krusial di balik potensi besar tersebut, yakni persoalan hukum dan tata kelola.
Tanpa tatanan hukum yang tegas dan inklusif, KEK ini berisiko mengulang nasib proyek raksasa
masa lalu seperti Forest City, megaproyek pengembangan properti Malaysia–Cina yang bernilai
miliaran dolar.
Properti tersebut menjanjikan pertumbuhan ekonomi, tetapi akhirnya sebagian besar tidak 
berpenghuni dan dikritik akibat perencanaan yang buruk.
Keruwetan hukum Malaysia
Bukan kepiawaian diplomasi dan infrastruktur yang akan jadi kunci keberhasilan KEK Johor-
Singapura. Kunci sukses akan bergantung pada kepastian sistem hukum yang efektif.
Rencana ambisius ini bakal terwujud atau gagal jika ada kerja sama yang solid antara pemerintah 
federal dan negara bagian Malaysia.
Read more: Ahead of ASEAN Economic Community, Indonesia should consider 
economic zones at her borders
KEK Johor-Singapura mencakup baik Singapura maupun Malaysia. Kedua negara tersebut menganut
rezim hukum, administrasi, dan perencanaan tata guna lahan yang berbeda. Meski visi ambisiusnya
mencakup mobilitas lintas batas, logistik terintegrasi, dan harmonisasi aturan pajak, lingkungan
regulasi Malaysia yang kompleks tetap menjadi hambatan utama.
Singapura beroperasi dengan sistem unitaris. Sedangkan Malaysia menggunakan sistem federal yang
memberi kewenangan penuh pada negara bagian dalam hal perencanaan dan eksekusi.
Malaysia masih menghadapi perencanaan tata lahan yang saling tumpang tindih dan beririsan hingga
pengawasan konstruksi yang berbelit. Berbanding terbalik dengan proses yang terjadi di Singapura.
Meskipun Malaysia memiliki rancangan pembangunan untuk memandu infrastruktur dan zonasi,
rencana-rencana ini sering kali ketinggalan zaman, tidak lengkap, lemah dalam pengawasan.
Parahnya lagi, tumpang tindih hukum dan yurisdiksi konstitusional antara otoritas federal dan
negara bagian menimbulkan kebingungan.
8/21/25, 5:52 PM Malaysia perlu lakukan reformasi hukum agar ‘Shenzhen’ ASEAN bisa sukses
https://theconversation.com/malaysia-perlu-lakukan-reformasi-hukum-agar-shenzhen-asean-bisa-sukses-263450 2/5
Undang-Undang Perencanaan Kota dan Desa 1976 (Act 172), Kitab Undang-Undang Tanah Nasional
(Revisi – 2020) (Act 828), Undang-Undang Jalan, Drainase dan Bangunan 1974 (Act 133), dan
Peraturan Bangunan Seragam 1984 berisi ketentuan yang tidak hanya saling bertentangan tetapi juga
memberi imunitas berlebihan pada otoritas, sehingga menciptakan hambatan birokrasi dan
mendorong administrasi yang tidak akuntabel.
Pembelajaran dari Forest City
Forest City—dulunya menjadi simbol sebuah mega proyek berprofil tinggi—memberikan pelajaran
penting.
Awalnya dipromosikan sebagai kota pintar ramah lingkungan untuk 700.000 penduduk di Johor, kini
hanya dihuni kurang dari 10.000 orang. Hari ini nampak banyak bangunan terbengkalai,
infrastruktur yang kurang dimanfaatkan, dan reklamasi lahan yang merusak ekosistem laut setempat.
Pengembang proyek ini kini menghadapi masalah pendanaan yang berujung kegagalan memenuhi
target yang dijanjikan. Sementara itu, komunitas lokal merasa terpinggirkan oleh perumahan mahal
yang disediakan.
Forest City menunjukkan bagaimana perencanaan ambisius bisa gagal tanpa perlindungan hukum
yang kuat, reformasi perumahan yang efektif, perlindungan lingkungan yang solid, dan pemerataan
kebijakan berkeadilan sosial.
Keruwetan birokrasi untuk persetujuan tanah dan perencanaan, serta interpretasi hukum yang tidak
konsisten, seperti pada kasus Syarikat Bekerjasama-sama Serbaguna Sungai Gelugor, Perbadanan 
Pengurusan Trellises, dan Visamaya Sdn Bhd, juga bisa membuat investor kabur.
Pengembangan KEK di Indonesia juga banyak memberikan pelajaran. KEK Batam–Bintan–Karimun,
misalnya, terhambat oleh kepemilikan tanah yang tidak jelas, tumpang tindih yurisdiksi, dan
koordinasi pusat-daerah yang buruk. Investor menghadapi ketidakpastian regulasi.
Sebaliknya, Kawasan Industri Kendal di Jawa Tengah, yang dikembangkan bersama Singapura,
berhasil berkat rezim hukum yang terpusat dan persetujuan yang ringkas.
Bagaimana mengatasi masalah
Untuk menghindari kesalahan masa lalu, lima reformasi mendesak dilakukan oleh? untuk
pembangunan KEK Johor-Singapura:
Penampakan gedung-gedung terbengkalai di Forest City. Sebastian Castelier/Shutterstock
Forest city is a problematic project
Hingga akhir 2024, KEK Kendal dihuni 42 perusahaan dengan nilai investasi Rp85 triliun. Rachmat 
Suryo/Shutterstock
Kendal Industrial Park can be a role model for ASEAN's
development SEZ
8/21/25, 5:52 PM Malaysia perlu lakukan reformasi hukum agar ‘Shenzhen’ ASEAN bisa sukses
https://theconversation.com/malaysia-perlu-lakukan-reformasi-hukum-agar-shenzhen-asean-bisa-sukses-263450 3/5
1. Terbitkan UU khusus pengembangan lahan KEK JS
Undang-undang ini harus mengintegrasikan dan mengoordinasikan perencanaan, tanah,
transportasi, lingkungan, perpajakan, bangunan, dan regulasi investasi lintas pemerintah federal dan
negara bagian.
Dengan enam otoritas lokal dan 11 sektor prioritas terlibat, tumpang tindih yurisdiksi bisa
menyebabkan duplikasi, keterlambatan, dan kebingungan.
2. Buat rencana induk resmi
Johor dan Singapura harus memulai pengembangan khusus dan rencana induk yang mengatur tata
guna lahan mencakup infrastruktur, perumahan, logistik, keberlanjutan, dan layanan publik.
Tanpa kekuatan hukum, rencana ini berisiko terabaikan. Cetak biru harus strategis, bisa dijalankan,
dan ditinjau secara berkala agar efektif dan relevan.
3. Perkuat lembaga teknis
Pekerjaan umum, lingkungan, geosains dan mineral, serta irigasi, bersama lembaga teknis terkait
lainnya, harus melampaui peran penasihat menjadi otoritas pengambil keputusan dalam
perencanaan tata guna lahan. Persetujuan mereka harus didasarkan pada dasar teknis, keselamatan,
dan lingkungan yang kuat.
Lembaga teknis ini juga harus secara hukum bertanggung jawab menyediakan big data dan analisis
yang akurat dan terkini untuk setiap distrik di Malaysia, termasuk tantangan dan langkah
penanganannya.
Pedoman usang harus diganti dengan yang lebih relevan sesuai kondisi jaman, dan kecerdasan
buatan harus diadopsi guna meningkatkan pengambilan keputusan serta layanan publik.
4. Inklusivitas terhadap komunitas
Perencanaan harus berpusat pada masyarakat. Zonasi harus menyeimbangkan antara kepentingan
investor, keterjangkauan perumahan, ruang hijau, fasilitas publik, serta kesejahteraan.
Konsultasi masyarakat harus melampaui simbolisme dan menjadi syarat hukum, dengan umpan balik
yang benar-benar memengaruhi keputusan.
Isu mendesak lainnya adalah aksi spekulan lahan yang mendongkrak harga properti di sekitar stasiun
transit kereta lintas Malaysia-Singapura melonjak lebih dari MYR2.000 per meter persegi (sekitar
US$470).
8/21/25, 5:52 PM Malaysia perlu lakukan reformasi hukum agar ‘Shenzhen’ ASEAN bisa sukses
https://theconversation.com/malaysia-perlu-lakukan-reformasi-hukum-agar-shenzhen-asean-bisa-sukses-263450 4/5
Lonjakan cepat ini membuat warga lokal tersingkir dari pasar perumahan. Cara hukum seperti
kontrol harga tanah, kuota wajib untuk rumah terjangkau, dan penerapan kepastian hak guna bisa
digunakan untuk memastikan inklusivitas serta pembangunan kota yang adil.
5. Transparansi energi
Keberhasilan jangka panjang KEK JS juga bergantung pada energi bersih dan stabil. Pusat data,
misalnya, membutuhkan listrik berkapasitas tinggi yang andal.
Infrastruktur energi juga akan menentukan kelayakan kawasan ini. Industri, terutama pusat data,
memerlukan daya yang stabil dan bersih.
Meski tenaga surya dan hidrogen menjanjikan, keduanya mungkin tidak cukup memenuhi kebutuhan
industri jangka pendek. Proyek energi nuklir bersama antara Malaysia dan Singapura bisa menjadi
solusi berkelanjutan dengan meniru model Pembangkit Krško di Slovenia dan Kroasia.
Namun, proyek semacam itu harus didasarkan pada hukum yang kuat, partisipasi publik yang
bermakna, serta standar keamanan dan keselamatan yang ketat.
This article was originally published in English
8/21/25, 5:52 PM Malaysia perlu lakukan reformasi hukum agar ‘Shenzhen’ ASEAN bisa sukses
https://theconversation.com/malaysia-perlu-lakukan-reformasi-hukum-agar-shenzhen-asean-bisa-sukses-263450 5/5


Northern University of Malaysia

Not a member yet

Inspirasi Kisah Nurly Sahirah / Transformasi Sikap Kita Terhadap Al-Quran

Inisiatif Baharu Utamakan 'Periuk Nasi' Rakyat, Lindungi Fiskal Negara

Reformasi Kongsi Hasil Persekutuan, Negeri Seimbangkan Pembangunan

Kerjasama Pusat, Negeri Perlu Pendekatan Baharu

Malaysia Perlu Lakukan Reformasi Hukum Agar 'Shenzhen ASEAN Bisa Sukses

Kecemerlangan UA Tempatan Tarik Minat Universiti Antarabangsa

Cukup Bersediakah Malaysia Berdepan Ekonomi Era Penuaan?

Hala Tuju Universiti Perlu Dinilai Semula

Belanjawan 2026 Pembangkang Realistik Atau Sekadar Retorik?

Perlu Bijak Urus REE, Imbangi Kuasa Besar Dalam 'Perang Ekonomi Terbuka'

24,234

28,725