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The uncertainty of valuation
No full textValuation is often said to be “an art not a science” but this relates to the techniques employed to calculate value not to the underlying concept itself. Valuation is the process of estimating price in the market place. Yet, such an estimation will be affected by uncertainties. Uncertainty in the comparable information available; uncertainty in the current and future market conditions and uncertainty in the specific inputs for the subject property. These input uncertainties will translate into an uncertainty with the output figure, the valuation. The degree of the uncertainties will vary according to the level of market activity; the more active a market, the more credence will be given to the input information. In the UK at the moment the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is considering ways in which the uncertainty of the output figure, the valuation, can be conveyed to the use of the valuation, but as yet no definitive view has been taken apart from a single Guidance Note (GN5, RICS 2003) stressing the importance of recognising uncertainty in valuation but not proffering any particular solution. One of the major problems is that Valuation models (in the UK) are based upon comparable information and rely upon single inputs. They are not probability based, yet uncertainty is probability driven. In this paper, we discuss the issues underlying uncertainty in valuations and suggest a probability-based model (using Crystal Ball) to address the shortcomings of the current model
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Uncertainty and feasibility studies: an Italian case study
No full textUncertainty affects all aspects of the property market but one area where the impact of uncertainty is particularly significant is within feasibility analyses. Any development is impacted by differences between market conditions at the conception of the project and the market realities at the time of completion. The feasibility study needs to address the possible outcomes based on an understanding of the current market. This requires the appraiser to forecast the most likely outcome relating to the sale price of the completed development, the construction costs and the timing of both. It also requires the appraiser to understand the impact of finance on the project. All these issues are time sensitive and analysis needs to be undertaken to show the impact of time to the viability of the project. The future is uncertain and a full feasibility analysis should be able to model the upside and downside risk pertaining to a range of possible outcomes. Feasibility studies are extensively used in Italy to determine land value but they tend to be single point analysis based upon a single set of “likely” inputs. In this paper we look at the practical impact of uncertainty in variables using a simulation model (Crystal Ball ©) with an actual case study of an urban redevelopment plan for an Italian Municipality. This allows the appraiser to address the issues of uncertainty involved and thus provide the decision maker with a better understanding of the risk of development. This technique is then refined using a “two-dimensional technique” to distinguish between “uncertainty” and “variability” and thus create a more robust model
Esempio di stima di un lotto di terreno edificabile
No full textLa stima di un terreno edificabile può avvenire attraverso procedimenti diretti (sintetico - comparativi) o attraverso procedimenti indiretti (valore di trasformazione o analisi costi - ricavi). In particolar modo, questi ultimi prevedono una precisa articolazione dell'intero processo di trasformazione, a partire dalla fase di ideazione a quella di realizzazione dei beni. Inoltre, debbono essere stimati i costi di produzione e i valori di mercato degli edifici da realizzarsi nei lotti oggetto di stima. In tali approcci viene considerato anche il diverso allineamento temporale delle voci di costo e delle voci di ricavo. Nel contributo sono illustrati, attraverso un caso studio, i passaggi necessari per la stima del più probabile valore di mercato di un terreno edificabile attraverso l'impiego di un procedimento indiretto
Stima delle aree edificabili
No full textLa stima dell’area edificabile avviene attraverso un procedimento di stima piuttosto semplice ma che necessita di una notevole capacità di indagare, analizzare e impiegare i dati forniti dal mercato. Infatti, alcune modeste modifiche dei dati di ingesso possono influenzare notevolmente il risultato finale delle valutazioni.
Il criterio di stima del valore di trasformazione (chiamato anche, a livello internazionale, del valore residuo) viene impiegato per la stima di un’area edificabile o un edificio sottoutilizzato, nel caso cioè di beni che nello stato d’uso attuale non dispiegano la massima utilità o non siano impiegati secondo il loro highest and best use. Il saggio propone un approccio teorico e un esempio di applicazione del valore di trasformazione nella valutazione delle aree edificabili
"Il costo globale nel controllo tecnico economico delle opere pubbliche. Una proposta metodologica"
No full textLo scritto propone una applicazione metodologica del costo globale all'interno delle procedure di verifica e di validazione del progetto, al fine di valutare i costi di gestione e manutenzione dell'opera all'interno del suo ciclo di vita utile
Il calcolo della superficie commerciale delle unità immobiliari e degli edifici
No full textLa misura della superficie relativa agli immobili oggetto di compravendita rappresenta un nodo cruciale per la stima del valore di tali beni. Il mercato presenta una sostanziale convergenza verso il metro quadro commerciale, assunto come parametro di riferimento sia dalle fonti ufficiali del mercato immobiliare che dagli operatori del settore. Va tuttavia rilevato che anche se tale riferimento al metro commerciale è condiviso, poco omogenei sono i criteri con cui si procede al calcolo di tale superficie. Lo scritto si propone una rassegna critica dei procedimenti di stima del metro quadro commerciale in Italia, confrontando soprattutto i criteri di calcolo proposti dall'UNI 10750 e dal D.p.r. 138/98
“Le rilevazioni: la scheda e le fonti”
No full textUno degli aspetti peculiari del mercato immobiliare riguarda il meccanismo di formazione del prezzo. Il processo di formazione del valore dei beni immobiliari è legato alle caratteristiche del bene stesso e, di conseguenza, gli immobili sono apprezzati dal mercato in base all’utilità attribuita al complesso delle caratteristiche da loro possedute. Mediante strumenti statistici, che spiegano come il prezzo dipenda da un insieme di variabili relative alle caratteristiche degli immobili, è possibile misurare monetariamente il concorso di ciascuna caratteristica alla formazione del prezzo. La scheda di rilevazione utilizzata per la raccolta dei dati ha lo scopo di individuare le caratteristiche che concorrono alla formazione del prezzo degli immobili e il loro peso. Sulla base di queste considerazioni lo scritto propone una sintesi della letteratura estimativa relativa all’analisi ed alla tassonomia delle caratteristiche che attengono all’analisi della formazione del valore. In seguito sono illustrati i contenuti della scheda predisposta per le rilevazioni. La seconda parte vuole illustrare quali sono stati i processi di scelta delle fonti interrogate ed i limiti e le opportunità dell’esperienza effettuata
Il "valore di trasformazione", "valore complementare", "valore di surrogazione", "costo di riproduzione deprezzato", "valore locativo"
No full textPer garantire una maggiore trasparenza nelle stime immobiliari è necessario identificare definizioni comuni sui valori da impiegarsi nelle stime immobiliari. Il capitolo illustra e commenta una serie di definizioni di valori, diversi da quello di mercato, impiegati nelle stime degli immobili, desunte sia dalla manualistica tradizionale dell'estimo che dalle più recenti pubblicazioni che richiamano gli Standard Internazionali
Valutazione degli immobili su CD - Rom
No full textIl Software per le stime immobiliari permette l'impiego di alcuni procedimenti desunti dalla tradizione estimativa italiana, e, allo stesso tempo, considera le nuove istanze provenienti dal mercato immobiliare, la necessità di una armonizzazione delle procedure impiegate per la stima a livello europeo, l’opportunità di introdurre modelli trasparenti e di qualità. Oltre ai procedimenti impiegati tradizionalmente, quindi, nel software sono inclusi degli approcci in uso in ambito internazionale.
Il software consente la valutazione di un bene immobiliare a partire dall’attenta analisi delle sue caratteristiche, relative sia al contesto urbano in cui esso è inserito, sia alle specifiche caratteristiche dell’oggetto di stima quali tipologia, manutenzione, prospicienza, ecc., permettendo, quindi, di verificare tutti gli elementi che influiscono positivamente e/o negativamente sul valore dell'immobile
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