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WOHNUNGSMARKTPROGNOSE 2019-22

Wohnungsmarktprognose 2019-22 / Braun, Reiner (Rights reserved) (-

Braun, Reiner

Wohnungsmarktprognose 2019-22

FILTERKAFFEE STATT COFFEE-TO-GO

Filterkaffee statt Coffee-to-go / Braun, Reiner (Rights reserved) (-

 
Filterkaffee statt Coffee-to-go 
Eine reformierte Wohnungsbauprämie hilft mehr als Baukindergeld 
empirica-Paper Nr. 247 
Keywords: Förderung Vermögensbildung, Familienförderung, Haltefaktoren 
 
 
 
 
empirica 
Forschung und Beratung 
 
 
empirica ag 
Büro Berlin 
Kurfürstendamm 234, 10719 Berlin 
Telefon (030) 88 47 95-0 
Büro Bonn 
Kaiserstraße 29, 53113 Bonn 
Telefon (0228) 914 89-0 
www.empirica-institut.de 
 
ISSN 2510-3385 
 
Autor 
Dr. Reiner Braun 
Download 
http://www.empirica-
institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi247rb.pdf 
März 2019 
 
Filterkaffee statt Coffee-to-go   i 
empirica 
INHALTSVERZEICHNIS 
Filterkaffee statt Coffee-to-go:  Eine reformierte Wohnungsbauprämie hilft mehr als Baukindergeld . 1 
1 Die Ersparnisse hinken den Preisen hinterher ............................................................................ 1 
2 Baukindergeld ist wie Coffee-to-go: Man nimmt es mit, aber es ist teuer ................................. 1 
3 Wohnungsbauprämie ist wie handgemachter Filterkaffee: Es dauert eine Weile, aber es wirkt
 3 
EMPIRICA WORKING PAPERS .................................................................................................................. 4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Filterkaffee statt Coffee-to-go   1 
  empirica 
FILTERKAFFEE STATT COFFEE-TO-GO:  
EINE REFORMIERTE WOHNUNGSBAUPRÄMIE HILFT MEHR 
ALS BAUKINDERGELD  
Die eigenen vier Wände haben zwei entscheidende Vorteile: Wohneigentümer können 
besser den täglichen Versuchungen der Konsumwelt widerstehen und haben deswegen 
am Vorabend des Ruhestandes regelmäßig erheblich mehr auf der hohen Kante als ver-
gleichbare Mieterhaushalte (vgl. empirica paper 218). Fast genauso wichtig heutzutage 
ist jedoch die zusätzliche Sicherheit vor Verdrängung: Aus dem Eigentum kann man we-
der durch Luxussanierung noch durch überzogene Mietforderungen verjagt werden (vgl. 
empirica paper 234). 
1 Die Ersparnisse hinken den Preisen hinterher 
Nur leider schaffen immer weniger junge Familien den Sprung über die eigene Schwelle 
(vgl. Abbildung 1 oben). Schuld daran sind die galoppierenden Preissteigerungen für 
Wohnimmobilien, denen die eigenen Ersparnisse immer weiter hinterherhinken: die 
Einkommen steigen zu langsam, die (Miet-)Ausgaben zu schnell und die Niedrigzinsen 
helfen beim Sparen auch nicht wirklich. Verschlimmert wird das Ganze noch durch stei-
gende Kaufnebenkosten: die Bundesländer verlangen immer höhere Grunderwerbsteu-
ern und die Makler verdienen an den steigenden Preisen ordentlich mit. So bleibt vom 
Eigenkapital meist nicht viel übrig, aber die Banken verlangen weiterhin 25% des Kauf-
preises aus Eigenmitteln. 
Jetzt hat der Bund das Baukindergeld eingeführt und überlegt, die Wohnungsbauprämie 
für Bausparer zu verbessern. Hilft das? Auf den ersten Blick läuft mal wieder alles nach 
dem Prinzip rechte-Tasche-linke-Tasche, denn was der Staat uns mit der einen Hand als 
Grunderwerbsteuer nimmt, gibt er nun mit der anderen in Form des Baukindergeldes 
wieder zurück. Das Problem: Die Bundesregierung hat nicht viel Einfluss auf die wahren 
Probleme am Wohnungsmarkt. Das knappe Bauland weisen die Kommunen aus und die 
Länder legen die hohen Grunderwerbsteuersätze wie auch die alles verteuernden Bau-
ordnungen fest. Der Bund kann also nicht viel machen. Ist es da besser als nix, wenn er 
jetzt Subventionen verteilt? 
2 Baukindergeld ist wie Coffee-to-go: 
Man nimmt es mit, aber es ist teuer 
Trotz aller Not sollte der Staat sein Geld möglichst effizient einsetzen. Das ist beim Bau-
kindergeld aber nur bedingt der Fall. Denn wie beim Coffee-to-go nimmt jeder, der oh-
nehin schon auf dem Weg ins Eigentum ist, die Subvention gerne mit – auch wenn er es 
gar nicht nötig hätte. Und der Topf wird wohl nicht aufgefüllt, wer also zu spät kommt, 
der geht leer aus (Windhundverfahren). Alles in allem wird so viel Geld zum Fenster 
rausgeworfen, ohne wirklich die Zahl der Haushalte nennenswert zu vergrößern, die 
damit zusätzlich die Schwelle ins Eigenheim überwinden. Das einzig Gute: Baukindergeld 
nützt vor allem in den preiswerten Schrumpfungsregionen, weil es dort einen Großteil 
der Finanzierung ausmacht (vgl. Abbildung 1 unten).  
Filterkaffee statt Coffee-to-go   2 
  empirica 
Abbildung 1: Regionale Potentiale 2007, 2017 mit/ohne Baukindergeld 
Anteil Familien zur Miete mit ausreichend Einkommen und Eigenkapital  
2007      2017 (ohne Baukindergeld) 
  
Verteilung der Regionstypen    Zusatzpotential 2017 (mit Baukindergeld) 
  
Lesebeispiel: Im Magdeburg des Jahres 2017 überwinden 5% bis 7% aller jungen Familien in Mietwohnun-
gen die Eigenkapitalschwelle zum Wohneigentum; Im Jahr 2007 waren es noch 7% bis 9% und damit etwa 
2%-Punkte mehr. Durch das neue Baukindergeld wird dieser Rückgang in etwa kompensiert, das Potential 
steigt jetzt wieder um 1%- bis 2%-Punkte an. 
Quelle: empirica-Regionaldatenbank empirica 
Filterkaffee statt Coffee-to-go   3 
  empirica 
So wirkt das Baukindergeld in Schrumpfungsregionen als Haltefaktor und mindert 
dadurch den Wegzug in die Schwarmstädte. Die Schwarmstädte werden auf diese Weise 
entlastet, aber diese Entlastung ist teuer erkauft: Experten rechnen pro Förderjahrgang 
mit 4 Mrd. Euro – davon alleine 3 Mrd. für Haushalte, die es auch ohne Baukindergeld 
geschafft hätten. 
3 Wohnungsbauprämie ist wie handgemachter Filterkaffee:  
Es dauert eine Weile, aber es wirkt 
Aussichtsreicher ist da eine Reform der Wohnungsbauprämie. Wie beim guten handge-
machten Filterkaffee werden hier nicht einfach im Vorübergehen Geschenke verteilt. 
Vielmehr müssen die geförderten Bausparer selber Hand anlegen (Sparen) und eine 
ganze Weile warten, bis unten was herauskommt (Eigenkapital). Untersuchungen zeigen 
jedoch, dass die Begünstigten mehr sparen als andere und mithin eher die Eigenkapital-
hürde überspringen.1 Es gibt nur zwei Probleme: Die Wirkung zeigt sich erst nach sieben 
Jahren und derzeit ist kaum noch jemand begünstigt, weil die Einkommensgrenzen seit 
mehr als zwei Jahrzehnten eingefroren sind. Aber besser spät als nie. Angesichts der 
jahrelangen Niedrigzinsen tut staatliche Bausparförderung Not, denn sie erschweren das 
Ansparen des notwendigen Eigenkapitals (vgl. empirica paper222). Und Hilfe zur Selbst-
hilfe ist allemal besser als Subventionen nach dem Windhundverfahren. 
 
                                                          
1  Vgl. empirica-Studie Wirkungsanalyse Bausparen - Eine empirische Untersuchung im Auftrag der LBS Bundesge-
schäftsstelle, Berlin 2019. 
Filterkaffee statt Coffee-to-go   4 
  empirica 
EMPIRICA WORKING PAPERS  
Die working paper sind zu finden unter   
https://www.empirica-institut.de/publikationen/. 
 
Nr. Autor, Titel 
248 BRAUN, R. (2019), Don’t Panic: Der #Mietenwahnsinn geht absehbar zu Ende. 
247 BRAUN, R. (2019), Filterkaffee statt Coffee-to-go: Eine reformierte Wohnungs-
bauprämie hilft mehr als Baukindergeld. 
246 HEYN, T. UND SCHMANDT, M. (2019), Wachsende Ungleichheit durch Wohnraum 
in Deutschland – Zwischen Wohnraumnot und Wohnraumfülle. 
245 HEISING, P. UND WEIDEN, L. (2018), Zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen 
– gut gemeint, doch schlecht gemacht? Warum der Gesetzgeber eher für 
Verwirrung als für Klärung sorgt 
244 BRAUN, R. (2018), Regionalisierte Wohnungsmarktprognose (3 Varianten) - 
2019 bis 2022 und Ausblick bis 2030 
243 BABA, L. (2018), Ein Appell für eine wirksame Wohnungsmarktpolitik 
242 BRAUN, R. (2018), Sonder-AfA á la 2018 – was bedeutet das? 
241 BABA, L. (2017), Wie sozial ist die Wohnungspolitik? Von einer heuchlerischen 
Debatte zulasten wirklich bedürftiger Haushalte 
240 HEIN, S. UND THOMSCHKE, L. (2017), Notizen zur Mietpreisbremse. 
239 BRAUN, R. (2017), Die Marktsituation ist entscheidend! Auswirkung einer „ho-
hen“ Sozialwohnungsquote auf Neubau, Mieten und Kaufpreise. 
238 BRAUN, R. (2017), Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage (noch)? 
237 HEYN, T. (2016), Wohnungsmarktintegration von Flüchtlingen - mittel- bis lang-
fristige Aufgaben und Anforderungen für Kommunen. 
236 KAUERMANN, G., THOMSCHKE, L. UND BRAUN, R. (2016), Scheinargumente bei Miet-
spiegeldebatte – Was definiert „moderne Mietspiegel“? 
235 HEISING, P. UND WEIDEN, L. (2016), Das Glücksspiel mit den Mietobergrenzen – 
Über zielführende, überflüssige und sozialpolitisch relevante Herleitungsvor-
schläge von Sozialgerichten. 
234 KEMPER, J. (2016), Lieber beengt als verdrängt – Warum wird die Vermögens-
bildung von Besserverdienenden gefördert, während Haushalte mit geringen 
oder mittleren Einkommen Mieter bleiben müssen? 
233 BRAUN, R. (2016), Sonder-AfA – was bedeutet das? 
232 HEIN, S. UND THOMSCHKE, L. (2016), Mietpreisbremse: Fahrkarte geschossen? 
Effekte der Mietpreisbremse in ausgewählten Städten. 
Filterkaffee statt Coffee-to-go   5 
  empirica 
231 BRAUN, R. UND BABA, L. (2016), Wohnungsmarktprognose 2016-20 – Regionali-
sierte Prognose inkl. Flüchtlinge. 
230 BRAUN, R. UND SIMONS, H. (2015), Familien aufs Land! – Teil 2: Flüchtlinge kom-
men überwiegend als Familien und die sind in der Kleinstadt schneller integ-
rierbar – der Staat muss deswegen lenkend eingreifen. 
229 HEISING, P. (2015), Umdenken angesichts der Flüchtlingswelle! Neue Standards 
und mehr soziale Effizienz – auch bei der Angemessenheit von Unterkunfts-
kosten. 
228 BRAUN, R. UND SIMONS, H (2015), Familien aufs Land! – Teil 1: Warum wir die 
Flüchtlinge im Leerstand unterbringen sollten und wie das funktionieren 
könnte. 
227 BABA, L (2015), Bauen verbilligen und Horten verteuern - Widersprüche der 
Wohnungs- und Baulandpolitik. 
226 THOMSCHKE, L. UND HEIN, S. (2015), So schnell schießen die Preußen nicht - Effek-
te der Mietpreisbremse in Berlin. 
225 BRAUN, R. (2015), Das Riester-Märchen - Warum Geringverdiener seltener ries-
tern und Besserverdiener eben nicht subventioniert werden. 
224 HEISING, P. (2015), Kosten der Unterkunft (KdU): Vorschläge zur Vereinfachung. 
223 BRAUN, R. (2015), Fünf Fallstricke für eine doppelte Dividende - Warum eine 
steuerliche Förderung für Wohnungsneubau gerade jetzt falsch wäre. 
222 BRAUN, R. (2015), Wir brauchen eine „Billigzinsbremse“! Vorschlag zur Eindäm-
mung von Preisblasen und zunehmender Überschuldung privater Haushalte. 
221 BRAUN, R. (2014), Wer Wohnungen sät, wird Einwohner ernten - Skizze einer 
rationalen Wohnungspolitik. 
220 HEISING, P. (2014), Unterkunftskosten: Mehr Mut zur Einfachheit - Quo vadis, 
Sozialstaat? 
219 BRAUN, R. (2014), Mietanstieg wegen Wohnungsleerstand! Kein „zurück-in-die-
Stadt“, sondern „Landflucht“. 
218 BRAUN, R. (2014), Mieten oder Kaufen? Eine Frage der eigenen Ungeduld und 
Unvernunft! 
217 BRAUN, R. (2013), Die degressive AfA kommt! Die Mietpreisbremse wird Milliar-
den kosten. 
216 BRAUN, R. (2013), Der Kommentar zum CBRE-empirica-Leerstandsindex 2012: 
Neubau immer dringlicher! 
215 BRAUN, R. (2013), Das Märchen vom König in Monismanien - Was nicht bezahl-
bar ist, wird bezahlbar gemacht 
214 HEISING, P. (2013), Angemessene Unterkunftskosten – Eine Überforderung des 
Sozialstaats? 
213 BRAUN, R. (2013), CBRE-empirica-Leerstandsindex 2011 - marktaktive Quote im 
5. Jahr rückläufig. 
212 BRAUN, R. (2013), Noch lebt Schrödingers Katze - Droht eine Immobilienblase? 
Filterkaffee statt Coffee-to-go   6 
  empirica 
211 PFEIFFER, U. (2012), Tragfähige Argumente für Maßnahmen der Städtebauförde-
rung - Kosten/Nutzen, Grenzen und Innovationen. 
210 BRAUN, R. (2012), Der große Irrtum am Wohnungsmarkt - Wir haben nicht zu 
wenig „billig“, sondern das „billige“ ist zu teuer.  
209 BRAUN, R. (2012), Euroangst als Blasenpflaster! - Muss man den Preisblasenteu-
fel an die Wand malen? 
208 SIMONS, H. (2012), Zinsversuchung - Die goldene Finanzierungsregel. 
207 SIMONS, H. (2012), Zur Zukunft der Großwohnsiedlungen in Ostdeutschland - 
eine Kurzanalyse. 
206 BRAUN, R. (2012), Vereinfachungspotenziale Wohn-Riester – Mehr Wahlfreiheit, 
geringere Hemmschwellen. 
205 BRAUN, R. (2012), Vorsicht: Sparfalle! Haken und Fußangeln bei der Bekämp-
fung von Altersarmut 
204 PFEIFFER, U. (2012), Vortrag: Wohnungspolitik Berlin - bauen, bauen, bauen – 
statt Rückkehr hinter die Mauer 
203 PFEIFFER, U. (2012), Wohnungspolitik Berlin - bauen, bauen, bauen – statt Rück-
kehr hinter die Mauer 
202 BRAUN, R. (2012), Der Wohnungsmarkt ist LILA - Wo kann man heutzutage noch 
investieren? 
201 BRAUN, R. (2011), Langfristige Trends für den deutschen Wohnungsmarkt - Wer 
die Wohnwünsche seiner Zielgruppe kennt, hat weniger Leerstand. 
200 HEISING, P. (2011), Teurer ist nicht gleich besser - Über den Erhebungsaufwand 
schlüssiger Konzepte. 
199 BRAUN, R. (2011), empirica-Leerstandsindex 2009 - Ergebnisse und Methodik. 
198 HEISING, P. (2011), Entwicklung der Unterkunftskosten für Single-Wohnungen - 
Ergebnisse des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels (empirica). 
197 HEIN, S. (2011), Ableitung von Sanierungsbedarfsquoten – eine neue Methodik. 
196 BABA, L. (2011), Regionale Bürobeschäftigtenentwicklung seit dem Konjunktur-
hochpunkt 2002 - Kleinere Großstädte jenseits der Agglomerationen ganz 
groß! 
195 HEISING, P. (2011), Wie leitet man richtige Richtwerte her? - Über die Herleitung 
angemessener Unterkunftskosten aus verschiedenen Perspektiven. 
194 SIMONS, H., BABA, L. UND KRÖGER, K. (2011), Altschuldenhilfe und Stadtumbau – 
Analyse der bisherigen Wirkungen der Altschuldenhilfe für den Stadtumbau 
Ost und des zukünftigen Bedarfs an einer weiteren Entlastung. 
193 BRAUN, R. (2010), Hedonische Preise - Was macht eine Regressionsschätzung 
mit den Mietpreisen? 
192 BRAUN, R. (2010), Mietpreise in Deutschland - Warum die Neuvertragsmieten 
jetzt steigen und was man dagegen tun kann. 
 


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