3,345 research outputs found
Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025: Flow-stock-trend-onderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad
No full textHet sociaaleconomisch denken over investeringen en bouwproductie was in de naoorlogse periode sterk gericht op groeien onder evenwichtige verhoudingen. Het ging daarbij onder meer om een vanuit welvaartsgroei optimale verhouding tussen woningbouw en totale investeringen in vaste activa. Meer specifiek ging de aandacht uit naar afstemming van de investeringen in bedrijfsgebouwen op de investering in outillage en naar afstemming van de totale utiliteitsbouw op de groei van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid en economie. In de jaren zestig kwam het wegwerken van het woningtekort voorop te staan. Niettemin werd ook een aanzienlijke utiliteitsbouwopgave gerealiseerd. In de vroeg jaren zeventig kwamen zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw op een topniveau. Vanaf dat moment was de complementaire benadering van de investeringen minder opportuun en werd het de vraag hoe uitbreiding en vervanging in de uiteenlopende categorieën zich verder zouden (moeten) ontwikkelen. Vanaf de jaren zeventig zijn de investeringen in utiliteitsbouw aan sterke golfbewegingen onderhevig. Dit bemoeilijkt het zicht op de structurele ontwikkeling van de toekomstige utiliteitsbouwopgave. In deze studie wordt in principe gekozen voor een integrale benadering van de utiliteitsbouwopgave, als afgeleide van de kwantitatieve en kwalitatieve voorraadontwikkeling. De beschikbare voorraadstatistiek is dan niet toereikend. Om aansluiting te verkrijgen op de bouw- en investeringsstatistiek is teruggevallen op marginale voorraadanalyse (flow-stock-analyse). Daarbij worden de investeringen opgesplitst in een groeigerelateerde uitbreidingscomponent en een vernieuwingscomponent. De gecumuleerde uitbreidingsinvesteringen bepalen de toename van de utilitaire gebouwenvoorraad en bieden basis voor een schatting van de macrovervangingswaarde van die voorraad. Langs die weg is op basis van de uitbreidingsinvesteringen in de periode 1989-2005 de voorraad ultimo 2005 geschat. Dit is zowel op macroniveau als op sectorniveau onderzocht. Vervolgens zijn op sectorniveau de voorraadcijfers ultimo 1988 en ultimo 2005 (in euro's van 2004) gecombineerd met achterliggende bouwvergunningenvolumes in vierkante meters. Dit biedt basis voor een schatting van de voorraad in gebruik 2005 naar vloeroppervlakte per sector en per gebouwtype. Per ultimo 2005 wordt de opstalvervangingswaarde van de totale Nederlandse gebouwenvoorraad geschat op 442 miljard euro (in prijzen van 2004) en is in totaliteit naar schatting 535 miljoen vierkante meters bruto vloeroppervlakte in gebruik. In aansluiting hierop wordt ingegaan op de regionale spreiding van wonen-werken-vastgoed 1970-2025 en de onevenwichtigheden daarin. Het traditionele onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen wordt in deze studie vervangen door het onderscheid naar uitbreidingsinvesteringen, vernieuwingsinvesteringen en de daar eventueel bovenuitgaande desinvesteringen. Dit onderscheid biedt een beter vertrekpunt voor korte- en langetermijnprognoses dan het onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen. Binnen analyse en prognose variëren de uitbreidingsinvesteringen met de absolute toename van het Bruto Binnenlands Product en op sectorniveau met de absolute outputgroei op toegevoegde waarde basis. De prognose van de vernieuwingsinvesteringen wordt in aanvulling op de bestaande trend aangevuld met de aangroei van de investeringen utiliteitsbouw 25 jaar eerder. Het verloop van de vernieuwingsinvesteringen tot 2025 convergeert op macroniveau met het verloop ervan op basis van de omlooptijd van de investeringen in utiliteitsbouw, zoals die via de flow-stock-trend-analyse waargenomen kon worden. Waar wenselijk is de groei van sectoroutput als indicator voor de uitbreidingsinvesteringen vervangen door meer functionele en/of fysieke indicatoren, zoals werkgelegenheidsgroei, groei van het gebruik of van het vloeroppervlakte uitgedrukt in vierkante meters van de voorraad. De ervaring in de jaren tachtig en later is dat een terugval van de investeringen in utiliteitsbouw direct voorafgegaan wordt door een sterke terugval van de economische groei (BBP-groei). De recente terugval van de economische groei – van 3,5% groei in 2007 naar 4,5% krimp in 2009 – is ongekend hoog. Dit onderzoek leert dat in de jaren 2008-2011 gevreesd moet worden voor een sterkere terugval van de totale utiliteitsbouw dan in de jaren 1980-1983. Na de wereldwijde financiële en economische crisis is het groeipotentieel van de economie, zoals dat tot 2007 onderkend is, sterk verzwakt. Structureel speelt hier mee dat de Nederlandse beroepsbevolking niet meer groeit, dientengevolge de economische groei afhankelijk wordt van de macroarbeidsproductiviteit en daarnaast hogere eisen aan economie en voorraadbeheer worden gesteld vanuit het duurzaamheidsperspectief. De investerings- en voorraadontwikkeling in de jaren nul heeft geleid tot toenemende leegstand en onderbenutting van de bestaande gebouwenvoorraad en het aanwezige bedrijfsareaal. Voor de periode 2010-2025 wordt onderscheid gemaakt tussen een Downcycling scenario met volledig herstel van economische groei (2,2%), verdere leegstand en onderbenutting van de utilitaire gebouwenvoorraad en met nieuwbouw boven verbouw&grootonderhoud. Daarentegen past het Upcycling scenario bij maximaal 2% structurele economische groei, meer verbouw&grootonderhoud, levensduurverlenging en stagnatie groei beroepsbevolking. Binnen het Upcycling scenario nemen de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 2008-2011 met circa 30% af en blijven in 2015 nog 5 tot 10% onder het investeringvolume 2008. De langetermijntrend van de investeringen in utiliteitsbouw blijft – ook binnen het Upcycling scenario – licht opgaand. Dit varieert van bij benadering nulgroei van de investeringen voor de Agrarische sector, de Industrie en de Overheid tot zeer sterke groei van de investeringsbehoefte in de Zorgsector. Met dit onderzoek is meer inzicht verkregen in de ontwikkeling van de investeringen in uitbreiding en vernieuwing van de utilitaire gebouwenvoorraad, in relatie met de ontwikkeling van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid, economie en aanwezige voorraad. Het biedt voorts een systematisch overzicht van de actuele gebouwenvoorraad naar economische waarde en gebouwtypologie enerzijds en naar economische sector en vloeroppervlakte in gebruik anderzijds. Hierbij is het perspectief verschoven van voorraadwaardering op basis van alles wat gebouwd is en nog niet is afgeschreven, naar voorraadwaardering op basis van de jongere jaargangen die beter aansluiten bij de samenleving, economie en technologie van vandaag.Real Estate & HousingArchitectur
Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt
No full textDit onderzoek geeft enerzijds economische argumentatie achter duurzaamheidsingrepen. Door middel van een maatschappelijke kosten-batenanalyse en financiële haalbaarheid wordt dit onderbouwd. Anderzijds zijn juridische randvoorwaarden onderzocht. Hoe kunnen duurzaamheidsingrepen worden afgedwongen en kan de terugverdientijd worden gegarandeerd?Real Estate ManagementReal Estate and HousingArchitectur
Decision-making Criteria for the Acquisition of Office Buildings. Do building features decide?
No full textResearch to the influence of office building features on the performance of these buildings for institutional real estate investors. A quantitative study using a mixed linear regression model resulted in an investment strategy advice for institutional real estate investors. Does the dogma of "location, location, location" still stand?Real Estate & HousingArchitectur
Instrumentarium voor strategisch vastgoedmanagement binnen de ziekenhuizen
No full textIn de zorg wordt door het Ministerie van VWS meer marktwerking geintroduceerd. De veranderingen in de wetgeving zorgen ervoor dat ziekenhuizen strategisch moeten omgaan met hun vastgoedportefeuille. Naarmate de vastgoedportefeuille beter bijdraagt aan het primaire proces kunnen zij zich beter aanpassen aan de veranderende omgeving. Op dit moment is bij bestuurders van zorginstellingen nog onvoldoende inzicht en ervaring in de manier waarop vastgoed kan bijdragen aan de organisatie. Het eindproduct van dit onderzoek is een beslissingsondersteunend instrument dat inzicht geeft in de manieren waarop vastgoed kan bijdragen aan het oplossen van de problemen die voortkomen uit de veranderingen in de zorg. Het instrument is bedoeld voor bestuurders van zorginstellingen, die in de nieuwe situatie verantwoordelijkheid moeten nemen voor het huisvestingsbeleid. In dit onderzoek wordt eerst gekeken naar de gevolgen die plaatsvinden voor het ziekenhuisvastgoed als gevolg van de veranderingen, waarbij ook een vergelijking wordt gemaakt met hogescholen (welke een soortgelijke transitie naar meer marktwerking hebben doorgemaakt). Deze vergelijking wordt gevolgd door een beschrijving van de mogelijkheden van strategisch vastgoedmanagement. De huidige kennis van de bestuurders wordt vervolgens in kaart gebracht met behulp van een vijftal interviews. De hieruit opgedane informatie vormt de basis voor een instrument dat inzicht geeft in de mogelijkheden van strategisch vastgoedmanagement. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn: Er zijn zes gevolgen van de veranderingen binnen de zorg: beschikking over boekwinsten, een veranderende ruimtebehoefte, huisvestingslasten vergoed op basis van productie, overschot van het aantal vierkante meters, onevenwichtige cashflows en nieuwe financieringseisen. De veranderingen zorgen ervoor dat ziekenhuizen efficienter met hun ruimtegebruik om zullen moeten gaan. De nieuwe financieringseisen zorgen ervoor dat solvabiliteit van de ziekenhuizen verbeterd moet worden. De hogescholen hebben een soortgelijke situatie van meer marktwerking doorgemaakt en de oplossingen die in die sector gevonden zijn, sluiten aan bij de gevolgen die zich voordoen in de zorgsector. Met behulp van strategisch vastgoedmanagement kan het vastgoed bijdragen aan de organisatieprestatie. Het is belangrijk dat de vastgoedstrategie aansluit bij de strategie van de onderneming.Architectur
Office vacancy in Amsterdam: Opportunities for investors in Southeast
No full textOffice vanancy in Amsterdam Southeast has since the start of the millennium risen to an unacceptable level. Many square metres of office space have been vacant for years. What are the opportunities for the owners of this office space?Real Estate ManagementReal Estate & HousingArchitectur
Evergreen kantoren: Marketingbeginselen van kantoorgebouwen en de consequenties daarvan voor de exploitatie en lange termijn verhuurbaarheid van kantoorgebouwen
No full textReal Estate & HousingArchitectur
De Amsterdamse Transformatiemarkt: Opbrengstgeneratoren en transformatiepotentie
No full textTransformatie van gebouwen zal niet dé oplossing zijn om alle problemen op de kantoren- en woningmarkt op te lossen. Beter inzicht in de financiële haalbaarheid kan de mogelijkheden van transformatie vergroten. In dit onderzoek staat de invloed van opbrengstgeneratoren centraal. Hogere opbrengsten leiden tot hogere investerings- en verwervingsbudgetten, waardoor transformatie een grotere rol kan gaan spelen bij het verkleinen van de discrepantie tussen vraag en aanbod op de kantoren- en woningmarkt. Om de toepassing duidelijk te maken is de transformatiepotentie van Amsterdam in kaart gebracht. Deel 1. De opbrengstgeneratoren bij transformatieprojecten. - Dit onderzoek richt zich in het eerste deel op de opbrengstgeneratoren van transformatieprojecten. Om deze gegevens te achterhalen is een projectanalyse over 20 gerealiseerde projecten uitgevoerd. De opbrengsten zijn met behulp van Cross-caseanalyse beoordeeld op hun verband met de verschillende locatie- en gebouweigenschappen. Het resultaat van de Cross-caseanalyse is een ranglijst van variabelen gerangschikt naar invloed op de opbrengst. De variabelen met de meeste invloed op de opbrengst zijn locatietypering, mogelijkheid tot oppervlakteverandering en mogelijkheid tot het toepassen van een plintfunctie. Deze resultaten worden in deel twee gebruikt als input voor mogelijke transformatieprojecten, om zo de financi haalbaarheid te onderzoeken en positief te kunnen beloeden. Deel 2. De Amsterdamse Transformatiemarkt. - In het tweede deel van het onderzoek wordt de structurele leegstand van Amsterdam onderzocht op transformatiepotentie. Door middel van marktonderzoek is eerst achterhaald in welke segmenten van de woningmarkt de vraag en de opbrengst per m² het hoogst is. Daarnaast is de kantorenmarkt geanalyseerd op structurele leegstand. - De woningmarkt van Amsterdam kenmerkt zich door het grote aandeel huurwoningen in de sociale sector. Het aandeel koopwoningen ligt op 25% van de totale voorraad. Dit heeft tot gevolg dat er een beperkte mogelijkheid bestaat om een wooncarri te realiseren binnen de stadsgrenzen. Om deze reden stuurt de gemeente Amsterdam aan op meer diversiteit van de woningvoorraad. Uit de beleidsplannen van de gemeente uit 2005, blijkt dat er ruim 25.000 woningen in de marktsector mogen worden toegevoegd binnen de bestaande stadsgrenzen. Tot januari 2008 zijn hier pas 8.020 woningen (sociale- en marktsector samen) van gerealiseerd. De grootste vraag naar woningen is aanwezig in de stadsdelen Centrum en Oud-Zuid. Binnen de vraag naar woningen is het aandeel van appartementen het snelst gegroeid. Het meest gewenste woningoppervlak ligt rond de 100 m². De stadsdelen met de hoogste vraag hebben ook de hoogste potenti opbrengst per vierkante meter GBO. De structurele kantorenleegstand in Amsterdam bedraagt eind 2007 ongeveer 780.000 vierkante meter, dit is 60% van de totale leegstand en 12% van de totale voorraad. Van de structurele leegstand wordt aangenomen dat die bij een economische opgang zal blijven. De structurele leegstand verschilt sterk per stadsdeel. Na het scannen van de database met leegstaande gebouwen blijken 134 gebouwen structureel leeg te staan, dit wil zeggen dat ze 3 jaar of langer gedeeltelijk of geheel leegstaan. Om te bepalen wat om financiële redenen de beste investering is, is voor alle 134 gebouwen een investeringsberekening gemaakt voor de volgende vier scenario's: Consolideren, Verbouwen (renoveren), Transformeren en Sloop & nieuwbouw. Uit de resultaten blijkt dat voor 28% van de structurele leegstaande kantoorgebouwen transformatie financieel haalbaarheid is. Bij volledige transformatie van deze gebouwen zal de structurele leegstand met ruim 220.000 vierkante meter afnemen. Uitgaande van een gemiddelde grootte van 100 vierkante meter resulteert dit in een toevoeging van ongeveer 3.000 woningen binnen het bebouwde gebied van de stad Amsterdam. Transformatie kan dus een behoorlijke bijdrage leveren aan het terugdringen van de leegstand in Amsterdam. Daarnaast is de toevoeging van ruim 3.000 woningen een welkome aanvulling op de woningvoorraad van AmsterdamArchitectur
Management of real estate in international retailing: the cases of Ahold, Maxeda, Inditex-Zara and H&M.
No full textIn the last years internationalization has become a central issue of discussion. Companies and countries to an increasing degree are affected by circumstances and behavior outside the local domestic context. This research project will evaluate real estate decisions made during the use-phase of the building life-cycle to give some recommendations in the initiation and design phase of future operations in real estate management of retail firms. Recommendations will be given on two clusters in the model of Treatgold. The model of Treatgold is one of the existing generic internationalization categorization of retail firms in four clusters based on its entry and operating strategy and geographical presence. This research is done on four case studies with two case studies each representing one cluster in the model of Treatgold. The case studies in this research are Ahold, Maxeda, Inditex-Zara and H&M. The research question is: Can we with the use of the model of Treatgold increase the insight in the real estate strategy of retail firms?Leisure & Retail LaboratoryReal Estate & HousingArchitectur
Shopping center management market: A comparative analyses of Portugal, Netherlands and Poland
No full textA key factor in making a shopping center a success, one that should be considered from the start of the development, is the management. The shopping center management is responsible for carrying out the concept of the shopping center and adjusting it, if necessary, to the needs of changing society. The internationalisation and strong shopping center growth across Europe increases the competitiveness in local markets between retail areas attracting consumers. This demands an integral approach to shopping center management to supply and ensure a high quality of the services. The difficulties of operating across the borders of the home market, are the differences between the countries on all levels. To make the research feasibility in the time allotted for the research, it is narrowed down to the countries Portugal, Poland and the Netherlands. The main research question is: 'Which adaptations should be made to the integral approach of shopping center management to make it applicable in Portugal, the Netherlands and Poland?' Theory: Generally, in shopping center, tenants are required to pay a monthly base rent and a percentage of turnover rent agreed upon by both parties. An increase of sales turnover will lead to improved rents, an incentive to the investor, and loyalty of retailers and consumers (ICSC, 1999 p.19). The investor is now more involved in the functioning of the shopping center and will therefore try to better all-round performance in the long run. The vertical integration in the real estate industry creates a synergy between the different businesses levels. The knowledge and the network of the developer is combined with the accessible capital of the investors who also brought a higher level of analysis and evaluation of shopping centers to optimise the resources and improve net operating income with shopping center management. Through globalisation the behaviour of consumers has become steadily more similar. This made it more attractive and easier for retailers to operate outside the borders of their home markets, which resulted in an increase of demand for modern retail space. Municipalities know retail has the ability to change places in desirable international locations for new businesses and are willing to supply land. These three components work as a catalyst in the process of the growing market of shopping centers. The role of shopping center management has become more critical as the competition in the retail market increases. Shopping centers need to control and maintain their position in the market. The integral approach of shopping center management tries to accomplice a competitive advantage with the services commercial, financial and marketing. The functional quality of a shopping center depends highly on desirability of tenant/merchandise mix. The commercial service assists tenants and adjusts the tenant/merchandise mix to serves the changing needs of the local consumers with the information provided by the analysis of the financial service. A flexible lease, in terms of 10-year for anchor tenants and 5-years for smaller tenants with no termination and no prolongation options for the tenants, will provide more options for the management to do this. A comprehensive marketing program is set up from the start of the development to create, maintain and extent the image, because an image is a critical determination of the way customers respond to center. The shopping center management and the tenants participate in a marketing program that promotes he individual stores as well as the shopping center as a whole. Sufficient budgets are needed to supply the integral approach to shopping center management for given periods of time.Architectur
Integrale projecten in “cost en baet”. De ontwikkeling van een financieel-economisch rekenmodel en aanbevelingen voor kansvolle samenwerking bij geïntegreerde projecten van infrastructuur & vastgoedontwikkeling.
No full textDelft University of Technology is, and wants to be, a university at the forefront of technological development. As such, it is perpetually involved in furthering technological advancement in the interests of society. In line, the Faculty of Architecture wants to be an international leading (designer’s) education for students and scientists all over the world. As a logic result, the faculty wants to be involved in – and contribute to – the quality of the urban and rural areas in our country. In the densely populated country of the Netherlands, and especially in the western ‘Randstad’-region, there is an ongoing challenge to accommodate numerous kinds of functions. This challenge is coupled with the wish to preserve green areas outside of the urban sprawl. As a result, the demand for (development) sites is provoking increasing interest in inner-city (re)developments. In the Dutch cities, road- and railway-infrastructure occupies a significant area. This fact, in combination with environmental measures, health-related issues and expansion of the infrastructure network, assured that the road- and rail-related areas could count on an increasing level of interest in the last few years. The combination of infrastructure and other functions in one integrated project is sometimes unavoidable and can be beneficial because of several spatial, environmental and financial reasons. The combination of infrastructure- and real estate-development hereby results in high-quality areas in which to live and work. The latest projects (Leidschendam-Voorburg, Maastricht, Delft, Dieren, Amstelveen) also show this vision is more and more supported by public and private actors and can result in appealing projects. Despite the technical and spatial aspects involved, those integrated projects are not not only the field of expertise of the civil engineers or the urban designers. This is, because these kind of developments also need a sound financial and legal base to provide not only in a state-of-the-art technical design and spatial plan, but – even more important – also in a realistic and feasible project. To do so, this present thesis examines combined projects of infrastructure- and urban development with a focus on both the financial and legal aspects. This is done, because we know that by making the right decisions now, the Dutch urban and rural areas will be able to preserve and improve their quality and attractiveness, even when the future may bring something unpredictable\u85Real Estate & HousingArchitectur
- …
