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Le risorse della rigenerazione. Alla ricerca dell’innovazione tra valore d’uso e valore di mercato
No full textIl termine rigenerazione è senz’altro uno dei più controversi, indefiniti e generici del vasto vocabolario urbanistico della contemporaneità. Da una prima formulazione in ambito urbanistico la rigenerazione è divenuta con grande rapidità uno dei temi mainstream del dibattito politico sia di livello locale che nazionale, permeando programmi ed annunci e - in maniera significativamente minore - le politiche. In questo contributo non si andranno ad approfondire le diverse declinazioni della rigenerazione ma si cercherà di comprendere la struttura dei processi economici che ne sono alla base, in relazione al ruolo che essi svolgono nella definizione delle tecniche e degli strumenti urbanistici
La nuova Legge toscana sul Governo del Territorio. Contenuti, ansie, paure e speranze
No full textNegli ultimi mesi la Toscana, storicamente riconosciuta come una delle regioni virtuose in
campo urbanistico e territoriale (tanto da meritarsi l’appellativo di Toscana felix1) è stata al
centro di un intenso dibattito, non ancora concluso, che ha visto schierarsi, su fronti diversi,
politici, amministratori e urbanisti.
A scatenarlo il disegno di legge n.3 del 30 settembre 2013 destinato, una volta terminato
l’iter approvativo, a sostituire la legge regionale 1/2005 “Norme in materia di Governo del
Territorio” e quindi a mutare radicalmente il quadro legislativo delle trasformazioni territoriali,
urbane ed edilizie sul territorio toscano. Un disegno che visti gli innovativi contenuti e l’ampiezza
delle misure è probabilmente destinato ad avere influenze sia sull’attività legislativa
delle altre Regioni sia sull’iter dei recenti disegni di legge parlamentari2 in materia di urbanistica
e consumo di suolo. Un’attenzione sovra-regionale già peraltro dimostrata in occasione
dell’ultimo Congresso dell’Istituto Nazionale di Urbanistica3.
Il nuovo disegno di legge, pur mantenendo la struttura della legge 1/2005, introduce alcune
importanti e radicali innovazioni che riguardano gli strumenti e le procedure e modifica
profondamente le basi culturali sulle quali è stata finora poggiata l’azione del legislatore.
Cercheremo di seguito di affrontare entrambi gli aspetti nella convinzione che essi siano
imprescindibili e incomprensibili se tenuti separati
Costruire la fattibilità, esperienze di recupero attraverso la valutazione economica
Full text linkThe strategies of urban and architectural renewals have been hit hard since the outbreak of the economic crisis. The dissolution of the “driver” market functions, through which these interventions were realized, requires today a more in-depth economic analysis re- lating to the feasibility of building. The paper shows research carried out on “Villa dell’Ambrogiana” in Montelupo Fiorentino (Florence) through which the methods of discounted cash flow analysis (DCFA) were applied during the editing of the recovery project. The aim is to examine in depth the use of economic evaluation as a tool in architectural design
La Rigenerazione della rendita. Teorie e metodi per la rigenerazione urbana attraverso la rendita differenziale.
No full textAll’alba del nuovo millennio, iniziato di fatto con la crisi economica del 2007, l’eredità del ‘900 si è rivelata più pesante del previsto, comportando un radicale sovvertimento di quelli che per decenni sono stati considerati i temi classici della pianificazione Per tutto il ‘900 l’urbanistica ha giocato in difesa, cercando di mitigare, arginare, e poche volte gestire, l’inarrestabile macchia d’olio della città. Per questa difesa ha calibrato i propri strumenti giuridici, di analisi e di governo, quasi sempre mirati a contingentare l’offerta edilizia verso una domanda vorace ed illimitata. In questo scenario di ampia liquidità del diritto edificatorio, valorizzare e recuperare – e non in ultimo rigenerare – hanno significato quasi sempre attribuire un indice edificatorio o una destinazione capace di trainare la trasformazione garantendone le risorse. Dal 2007 tutto cambia. Quella domanda di urbanistica sempre assunta come costante nel processo di pianificazione, vista con sospetto e diffidenza, crolla repentinamente sotto i colpi di una crisi che pochi (forse nessuno) avevano previsto. La moneta urbanistica, il diritto edificatorio, le tanto agognate volumetrie si svalutano diventando numeri privi di un mercato capace di attribuirgli un valore e liquidità. A secco non rimangono solo i ruggenti speculatori ma l’urbanistica stessa che, privata di quelle dinamiche espansive, si ritrova senza la materia prima con la quale costruire il piano, con strumenti perlopiù incapaci di agire in contesti caratterizzati dall’assenza di trasformazioni urbane forti; in contesti nei quali l’attribuzione di volumetrie e destinazioni non basta più da sola ad attivare processi economici capaci di trasformare, recuperare e rigenerare la città. È in questa nuova prospettiva dell’intervento urbano che la ricerca dimostra e fa emergere il ruolo della rendita nell’organizzazione urbana, la sua natura di codice con cui è programmata l’attività umana entro lo spazio della città. Fa emergere la sua capacità di essere strumento di lettura dell’organizzazione urbana, grazie alla sua correlazione con le preferenze localizzative dei city users, e la sua capacità di restituire le criticità ed i valori assunti dalle forme di auto-organizzazione della città esistente. Fa emergere in ultimo la potenzialità che un’innovativa politica di gestione della rendita differenziale può avere rispetto ai processi di modificazione dell’organizzazione e dello spazio della città, in particolare rispetto alle forme di rigenerazione
La pianificazione tra territorio e fiscalità: l'urbanistica della sostenibilità vs la sostenibilità dell'urbanistica
No full textl quadro economico delineato successivamente alla crisi del 2008 ha costituito un efficace quanto severo banco di prova per alcune delle proposte di riforma che hanno caratterizzato il concludersi del ‘900. Potremmo affermare - non senza provocazione - che le dinamiche del mercato immobiliare post crisi hanno dato compimento, in modo quanto mai repentino ed inaspettato, ad alcuni degli obiettivi che erano stati posti come prioritari nell’agenda urbanistica, anticipandone gli esiti e ponendoli all’odierna riflessione. La riduzione del consumo di suolo, il rallentamento delle istanze edilizie speculative, l’eliminazione della formazione della rendita assoluta, sono solo alcuni dei temi che fino a vent’anni fa sarebbero suonati come auspicabili obiettivi programmatici ma che oggi, all’indomani della virulenta crisi d’inizio millennio, si presentano come gli effetti sinistri di un quadro economico complesso, controverso e problematico, che rischia di mettere al palo la capacità d’investimento e d’intervento del soggetto pubblico, il welfare urbano e il perseguimento dell’equità nei processi di trasformazione urbana. L’entità dei cambiamenti avvenuti, ed in gran parte ancora in atto, è tale da non poter più ignorare l’esigenza di una profonda revisione dei temi del dibattito, rischiando, in caso contrario, il paradosso di fornire nuove risposte a problemi che non sono più da considerarsi come tali. Il rapporto tra pianificazione e fiscalità locale appare in questo senso paradigmatico dei trade-off che esistono tra le posizioni urbanistiche ritenute politically correct e alcune fattualità estremamente pragmatiche, e certamente meno suggestive, ma che pure si pongono come irrinunciabili, prima fra tutte la necessità di garantire una capacità di spesa per le amministrazioni locale tale da coprire livelli prestazionali minimi nei servizi pubblici erogati. In questa nota si concentrerà l’attenzione sui punti di contrasto tra entità degli oneri di urbanizzazione e politiche di contenimento del consumo di suolo, tra gettito derivante dalla tassazione immobiliare (IMU) e politiche di gestione delle funzioni ed infine tra manifestazione della rendita urbana e strumenti perequativi
La Riforma della Legge Toscana in materia di Governo del Territorio. Un passo oltre la contrapposizione
Full text linkIl recente articolo di Ferdinando Semboloni, pubblicato sul numero 3 (Vol.3, Maggio 2013) di EyesReg, affronta in maniera molto opportuna uno dei temi destinati ad incidere fortemente sulla pianificazione della Regione Toscana con prevedibili conseguenze anche sul dibattito nazionale: la riforma della Legge Regionale 1/2005 sul Governo del Territorio, recentemente proposta dall’Assessore Anna Marson. Un disegno di legge che, pur essendo ancora in una fase di definizione e modifica, ha visto fin da subito il netto contrapporsi tra Regione e Associazione dei Comuni, in particolar modo sui temi del controllo sugli strumenti operativi comunali e sulla reintroduzione di un sistema istituzionale-amministrativo accusato di essere eccessivamente piramidale (Semboloni, 2013).
Le preoccupazioni dei Comuni, seppur legittime, rischiano però di sviare l’attenzione dei media e degli amministratori stessi dai contenuti di natura culturale e tecnica introdotti e modificati dalla proposta di legge, ponendo al contrario maggiore attenzione sugli aspetti organizzativi e procedurali. Ferma restando l’impostazione originaria della legge oggi vigente, è possibile infatti leggere all’interno del nuovo articolato alcuni aspetti innovativi di ordine generale volti ad adeguare e risolvere problematiche gestionali e concettuali emerse negli otto anni di efficacia della 1/2005
Recuperare la rendita da: problema a strumento di pianificazione urbana
No full textLa rendita è in questo articolo trattata come entità economica capace di segnalare i vantaggi localizzativi e la capacità di generare extraprofitti da parte delle localizzazioni urbane. L’obiettivo dell’articolo è quello di affrontare il recupero della rendita non tanto nella sua tradizionale accezione monetaria quanto nel suo significato e contenuto, proponendone una declinazione come strumento di lettura e analisi nel progetto urbanistico
Il gioco di parole. Trademarking, sinonimia e stagionalizzazione del vocabolario urbanistico
No full textNegli ultimi anni l’urbanistica ha arricchito il proprio vocabolario aggiungendo termini fino a poco tempo fa sconosciuti o inutilizzati. Se da una parte questa tendenza ha tenuto vivo il dibattito urbanistico, ha dall’altra condotto ad effetti inattesi e non sempre positivi. In questo articolo sono affrontati, non senza intento provocatorio, tre effetti riscontrabili in questo complesso milieu linguistico: il trademarking, la sinonimia e la stagionalizzazione del lessico, ritenuti tre fenomeni distorsivi di questa espansione linguistica
Le aree fabbricabili tra urbanistica e fiscalità
Full text linkNegli ultimi venti anni l’introduzione di alcune imposte locali, in particolare l’ICI e l’IMU, ha reso manifesto, più che nel passato, il legame tra misure fiscali e azioni urbanistiche. Un legame non nuovo se si pensa che quella fiscale fu da subito individuata come via alternativa all’indomani dei fallimenti di riforma urbanistica degli anni ’60, e alle note sentenze costituzionali sull’esproprio preventivo delle aree urbanizzabili. Allora l’imposizione fiscale appariva unicamente come strumento di riacquisizione della rendita urbana, ovvero come elemento di mitigazione delle forti iniquità sottese alla trasformazione dei suoli. Oggi questo legame ha assunto una dimensione sensibilmente più complessa ed integrata rispetto agli strumenti di pianificazione, sia per la graduale complessificazione della disciplina urbanistica sia per l’incidenza crescente dell’imposizione sui valori della trasformazione urbana, assumendo nei fatti una rilevanza tutt’altro che accessoria rispetto al processo pianificatorio. D’altra parte il quadro economico emerso a partire dal 2007 ha prodotto effetti in ambito immobiliare e urbanistico che hanno amplificato questa incidenza, innescando fenomeni, come ad esempio la rinuncia al diritto edificatorio, inattesi e tutt’oggi poco studiati (Cutini, Rusci, 2015). In questo contesto il valore delle aree fabbricabili rappresenta un interessante indicatore degli effetti che il turbolento mercato immobiliare manifesta nei confronti della pianificazione urbanistica; l’assoggettabilità alle imposte municipali offre l’opportunità di una riflessione integrata, seppur sintetica, sugli aspetti che legano gli strumenti fiscali a quelli urbanistici
Le forme dell’equità Perequazione tra rendita assoluta e rendita differenziale
No full textL’articolo offre una lettura della perequazione urbanistica distinguendo le forme di cattura della rendita assoluta, ormai consolidate e diffuse, da quelle più sperimentali ed embrionali di cattura e gestione della rendita differenziale. L’integrazione tra queste due forme della perequazione è da ritenersi infatti, nel prossimo futuro, auspicabile (e forse necessaria) per garantire livelli di equità e di investimento pubblico anche in assenza di dinamiche urbane espansive. A margine della riflessione sono proposti alcuni percorsi di ricerca ancora in atto
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